Freelance en SASU : comment investir dans l'immobilier avec sa société, sans créer de holding ?

Vous êtes consultant freelance en SASU et votre entreprise accumule de la trésorerie ? Et si vous utilisiez cet argent pour investir dans l'immobilier, sans vous verser de dividendes et sans créer de holding ?

C'est une possibilité encore méconnue de nombreux indépendants : faire entrer sa SASU au capital d'une société civile immobilière (SCI) pour investir dans l'immobilier locatif. Ce montage permet de mobiliser la trésorerie de son activité professionnelle pour développer un patrimoine immobilier, sans nécessairement passer par une holding.

Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Comment financer la SCI ? Faut-il choisir l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) ? Et quels sont les risques ? Prenons un exemple concret.

En bref

• Une SASU peut être associée d'une SCI : pas besoin de holding pour investir dans l'immobilier avec la trésorerie de sa société.
• La SCI doit avoir au moins deux vrais associés (par exemple 99 % pour la SASU et 1 % pour vous) et les statuts de la SASU doivent permettre de prendre des participations.
• Le choix IR ou IS pour la SCI est déterminant : une SCI à l'IR détenue par une société soumise à l'IS est plus complexe à suivre fiscalement.
• Trois points de vigilance : l'exposition de l'immobilier aux risques de votre activité, le financement bancaire, et l'effet sur une future vente de votre SASU.
• Un expert-comptable et un notaire doivent valider le montage avant toute opération.

1. Pourquoi investir dans l'immobilier avec sa SASU ?

Imaginons un consultant informatique indépendant qui exerce son activité à travers une SASU. Il facture en moyenne 650 € par jour, sur une base de 200 jours facturés par an.

Simulation simplifiée, en supposant que la SASU remplit les conditions du taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis du taux normal de 25 %.

Notre consultant réalise donc un bénéfice annuel de 60 500 € après IS. Il dispose de plusieurs possibilités :

• Se verser des dividendes, avec une fiscalité personnelle supplémentaire.
• Conserver sa trésorerie dans la SASU.
• Investir directement via la SASU, notamment dans des placements financiers.
• Faire participer sa SASU à un investissement immobilier.

Attention : un bénéfice comptable de 60 500 € ne signifie pas nécessairement que la société dispose de 60 500 € de liquidités immédiatement disponibles. Pour investir dans l'immobilier, une solution consiste à créer une SCI dont la SASU devient associée.

2. Créer une SCI avec sa SASU : comment fonctionne le montage ?

Une SCI permet à plusieurs associés de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des sociétés : votre SASU peut donc parfaitement détenir des parts dans une SCI.

Vous → SASU (99 % de la SCI) → SCI → Appartement locatif. Vous détenez également directement 1 % des parts de la SCI.

La SCI devient propriétaire du bien immobilier. Elle encaisse les loyers, rembourse éventuellement un emprunt et supporte les charges liées à l'investissement. Votre SASU détient une participation dans cette SCI : il n'est donc pas nécessaire de créer une holding pour réaliser ce montage.

Première précaution : vérifier l'objet social de la SASU. Les statuts de votre SASU doivent être compatibles avec la prise de participations dans d'autres sociétés. Si votre objet social est limité à des prestations de conseil, une modification statutaire peut être nécessaire.

Deuxième précaution : avoir deux véritables associés. Une SCI doit comporter au moins deux associés. Une répartition 99 % / 1 % est légale, mais les associés doivent être réels et la SCI doit fonctionner comme une véritable société. Le second associé ne doit pas être fictif ou servir uniquement à contourner l'obligation de pluralité.

Troisième précaution : comprendre à qui appartient le patrimoine. Les 99 % de parts de SCI appartiennent juridiquement à votre SASU. Ils ne font pas directement partie de votre patrimoine personnel. Cette distinction est particulièrement importante en cas de difficultés financières de la SASU.

3. Comment transférer la trésorerie de la SASU vers la SCI ?

Deux solutions principales existent. Imaginons que vous souhaitiez investir 50 000 €.

Solution 1 : apporter des fonds au capital de la SCI. Vous créez une SCI avec un capital de 50 000 € : 49 500 € apportés par la SASU et 500 € par vous. La SASU détient 99 % des parts et la SCI dispose de 50 000 € pour financer son investissement. Cet apport constitue une immobilisation financière dans les comptes de la SASU ; il ne s'agit pas d'une charge déductible de son résultat fiscal.

Solution 2 : utiliser un compte courant d'associé. Vous créez la SCI avec un capital relativement faible, par exemple 1 000 € (990 € pour la SASU et 10 € pour vous), puis la SASU avance 49 000 € à la SCI sous forme de compte courant d'associé. La SCI dispose alors de 1 000 € de capital et de 49 000 € d'avance, soit 50 000 € de ressources.

Quelle différence ? Avec un apport en capital, les fonds sont apportés en contrepartie de parts sociales. Avec un compte courant d'associé, la SCI contracte une dette envers la SASU, qui pourra être remboursée ultérieurement selon les conditions convenues.

Attention : L'avance en compte courant doit être correctement formalisée : il est recommandé de prévoir une convention précisant le montant, la durée, le taux d'intérêt et les modalités de remboursement. Une avance sans intérêt peut présenter un risque fiscal au titre de l'acte anormal de gestion si elle constitue un avantage injustifié consenti par la SASU. En pratique, il est donc prudent de prévoir une rémunération économiquement justifiable, sauf situation particulière permettant de justifier l'absence d'intérêts. Il faut également vérifier les règles fiscales applicables à la déductibilité des intérêts du côté de la SCI.

4. Exemple concret : acheter un appartement à 200 000 €

Reprenons notre consultant freelance. Sa SASU dispose d'une trésorerie suffisante pour mobiliser 50 000 €, tout en conservant une réserve pour son activité. Il souhaite acheter un appartement destiné à la location nue.

La SCI sollicite donc un emprunt de 166 000 €. Avec un taux fixe hypothétique de 3,5 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 963 € hors assurance. Supposons que le logement soit loué 1 200 € par mois.

Dans cet exemple, la SCI génère environ 844 € de trésorerie annuelle avant impôt. Cette simulation reste indicative : elle ne tient pas compte d'éventuels intérêts de compte courant, de l'assurance emprunteur, des vacances locatives ou de travaux exceptionnels. Il faut également distinguer le cash-flow du résultat fiscal : le remboursement du capital emprunté n'est pas une charge fiscalement déductible.

L'intérêt principal peut donc être la constitution progressive d'un patrimoine immobilier, plutôt que la génération immédiate d'un revenu complémentaire important.

5. SCI à l'IR ou SCI à l'IS : un choix fiscal déterminant

C'est probablement l'un des points les plus importants du montage. Une SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (régime de principe pour une SCI exerçant une activité civile de location nue) ou à l'impôt sur les sociétés, notamment sur option. Les conséquences fiscales peuvent être très différentes.

SCI à l'IR : attention à l'article 238 bis K du CGI. Imaginons que votre SCI soit détenue à 99 % par votre SASU soumise à l'IS et à 1 % par vous-même. La SCI relève de l'IR, mais cela ne signifie pas que tous ses associés sont imposés selon les mêmes règles. L'article 238 bis K du Code général des impôts prévoit que la quote-part de résultat revenant à une société soumise à l'IS est déterminée selon les règles applicables à cette société.

Une même SCI peut donc nécessiter deux déterminations fiscales du résultat. Cela peut impliquer des retraitements comptables et fiscaux supplémentaires, sans qu'il faille automatiquement produire deux liasses fiscales complètes. Une SCI à l'IR détenue majoritairement par une SASU est ainsi plus complexe à gérer qu'une SCI familiale classique : cette complexité doit être prise en compte dans les honoraires comptables et dans la comparaison avec une SCI à l'IS.

SCI à l'IS : une fiscalité différente. Si la SCI opte pour l'IS, elle devient elle-même redevable de cet impôt. Elle peut notamment amortir fiscalement la construction, ce qui peut réduire son résultat imposable pendant la période de détention. En revanche, lors de la revente, les amortissements pratiqués diminuent généralement la valeur nette comptable de l'immeuble, et la plus-value imposable peut donc être plus importante.

Le régime mère-fille : un avantage potentiel. Lorsque la SCI est soumise à l'IS et que la SASU détient 99 % de son capital, le régime des sociétés mères et filles peut présenter un intérêt. Sous réserve de respecter les conditions légales (notamment de participation et de conservation des titres), les dividendes versés par la SCI à la SASU peuvent bénéficier d'une exonération d'IS, à l'exception d'une quote-part de frais et charges de 5 %. Ce mécanisme limite la double imposition entre sociétés. Il ne signifie pas que les revenus locatifs sont exonérés : la SCI reste imposée sur ses bénéfices. Il ne permet pas non plus de récupérer gratuitement l'argent à titre personnel.

Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS doit donc être étudié sur toute la durée de l'investissement, y compris lors de la revente.

6. Comment récupérer l'argent investi ?

En cas d'avance en compte courant. Si votre SASU a avancé 49 000 € à la SCI, cette dernière pourra rembourser le principal dans les conditions prévues. Le remboursement de cette créance ne constitue normalement pas un revenu imposable pour la SASU ; en revanche, les intérêts éventuellement perçus constituent des produits financiers imposables. Attention : les 49 000 € remboursés reviennent dans la SASU, et non directement sur votre compte bancaire personnel.

En cas d'apport au capital. La récupération des fonds est généralement moins souple. Elle peut notamment passer par une réduction de capital, une cession de parts ou une liquidation, avec des conséquences juridiques et fiscales à examiner. Il faut donc réfléchir à la stratégie de sortie dès la création de la SCI.

7. Sans holding : votre immobilier reste exposé aux risques de votre activité

C'est l'un des principaux inconvénients du montage direct. Dans l'organisation Vous → SASU → SCI → Immobilier, votre SASU détient directement les parts de la SCI. Si votre activité de conseil rencontre de graves difficultés (litige important avec un client, condamnation à verser des dommages et intérêts, dettes professionnelles, liquidation judiciaire), les parts de SCI détenues par la SASU et ses éventuelles créances en compte courant sont des actifs de son patrimoine. Elles peuvent être mobilisées pour désintéresser ses créanciers, dans les conditions prévues par la loi.

Et avec une holding ? Une autre organisation consiste à créer une holding qui détient à la fois votre SASU opérationnelle et votre SCI : Vous → Holding → SASU opérationnelle + SCI immobilière. En principe, les créanciers de la SASU opérationnelle n'ont alors pas de droits directs sur les parts de SCI détenues par la holding, ce qui permet une meilleure séparation des actifs immobiliers et des risques professionnels. La protection n'est toutefois pas absolue, notamment en présence de garanties croisées ou de cautions.

Autre point à connaître : avec une holding, la trésorerie de la SASU doit d'abord remonter vers elle, par exemple sous forme de dividendes. Ils sont peu taxés grâce au régime mère-fille, mais cette étape a un coût et des conditions, alors que dans le montage sans holding la SASU investit directement.

8. Financement bancaire : la difficulté souvent sous-estimée

Sur le plan juridique, une SCI détenue à 99 % par une SASU peut contracter un emprunt immobilier. En pratique, obtenir un financement peut être plus compliqué, car les banques examinent ce type de montage avec une vigilance particulière.

Le risque de dépendance au consultant. Dans une SASU de conseil, le chiffre d'affaires dépend souvent directement de l'activité de son dirigeant. Si celui-ci ne facture plus de missions pendant plusieurs mois, la société peut connaître une baisse importante de ses revenus, et la banque peut y voir un facteur de risque.

Les garanties demandées. Même lorsque la SCI dispose d'un apport important, la banque peut demander une garantie hypothécaire sur le bien, une caution personnelle du dirigeant, des garanties complémentaires ou des justificatifs financiers sur la SASU et les associés. Ces exigences ne sont pas systématiques et dépendent de l'établissement et du dossier.

Faire valider le financement avant de créer la structure. Avant de transférer une partie importante de la trésorerie de votre SASU, présentez votre projet à plusieurs banques pour vérifier que le financement est envisageable avec la structure retenue. Un montage juridiquement possible n'est pas nécessairement un montage facilement finançable.

9. Attention à la future vente de votre SASU

La présence d'actifs immobiliers dans votre SASU peut compliquer une éventuelle cession de votre activité. Un acquéreur peut être intéressé par votre clientèle, vos contrats ou votre activité, sans vouloir acquérir indirectement des participations dans une SCI immobilière. Il pourrait alors demander une réorganisation préalable, ce qui peut compliquer la transaction, modifier la valorisation ou réduire l'attractivité de la société. Si vous envisagez de revendre votre activité à moyen terme, anticipez ce point dès le départ : une structure avec holding permet une séparation plus claire entre l'activité opérationnelle et les investissements patrimoniaux.

10. Et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Pour les freelances qui développent un patrimoine immobilier important, la question de l'IFI peut se poser. La détention d'un immeuble à travers une SCI et une SASU ne permet pas automatiquement d'y échapper : les parts de sociétés sont retenues pour la fraction de leur valeur qui représente des biens ou droits immobiliers, sous réserve des règles et exonérations applicables. L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Ce sujet reste secondaire pour un premier investissement de 200 000 €, mais peut devenir important dans une stratégie patrimoniale à long terme.

11. Comment créer concrètement sa SCI avec sa SASU ?

• Étape 1 : vérifier la trésorerie disponible, c'est-à-dire le montant que votre SASU peut investir sans fragiliser son activité.
• Étape 2 : vérifier les statuts de la SASU et, si nécessaire, modifier l'objet social pour permettre la prise de participations.
• Étape 3 : définir le projet immobilier (type de bien, budget, financement, rentabilité attendue).
• Étape 4 : consulter les banques pour vérifier la faisabilité du financement.
• Étape 5 : choisir le régime fiscal de la SCI en comparant IR et IS (article 238 bis K, amortissements, fiscalité des distributions, revente).
• Étape 6 : créer la SCI (statuts, participations, immatriculation).
• Étape 7 : organiser les apports (capital, compte courant ou combinaison) et formaliser les avances dans une convention.
• Étape 8 : réaliser l'acquisition, la SCI achetant le bien en son nom.

Il est recommandé de faire valider le montage par un expert-comptable et un notaire avant toute opération.

12. Alors, faut-il investir dans l'immobilier avec sa SASU sans holding ?

Oui, c'est juridiquement possible et cela peut être intéressant pour un freelance disposant d'une trésorerie excédentaire. Ce montage permet d'investir sans distribuer préalablement toute la trésorerie à titre personnel, de faire participer directement sa SASU à un investissement immobilier, de créer une SCI sans constituer de holding supplémentaire, de recourir éventuellement à un financement bancaire et de développer progressivement un patrimoine immobilier.

Mais il comporte des limites importantes : une complexité fiscale supplémentaire pour une SCI à l'IR (article 238 bis K), une exposition indirecte de l'immobilier aux risques de l'activité professionnelle, un financement bancaire parfois difficile à obtenir et une cession de la SASU potentiellement plus compliquée.

Notre conclusion. Pour un freelance qui souhaite réaliser un premier investissement immobilier, le montage SASU + SCI sans holding mérite d'être étudié. Pour un consultant qui souhaite multiplier les investissements, développer plusieurs activités ou préparer une transmission, une holding peut offrir une organisation plus adaptée. Le bon montage n'est pas nécessairement celui qui permet de payer le moins d'impôts aujourd'hui, mais celui qui reste cohérent avec vos objectifs à long terme.

Et vous, que faites-vous de la trésorerie de votre société ?

Vous êtes freelance en SASU, EURL ou société de conseil ? Entre la recherche de missions, la gestion de votre activité et la préparation de votre avenir financier, il n'est pas toujours facile de trouver le temps de réfléchir à sa stratégie patrimoniale. Sur Freeling, nous partageons des ressources pratiques pour accompagner les consultants indépendants IT & Finance dans le développement de leur activité. Retrouvez également les missions freelance, notamment Off Market, centralisées sur notre plateforme.

Sources

• Légifrance, Code général des impôts, article 238 bis K (détermination de la quote-part de résultat d'une société de personnes revenant à une société soumise à l'IS).
• Légifrance, Code général des impôts, article 219 (taux d'IS, dont le taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice) et articles 145 et 216 (régime des sociétés mères et filiales, quote-part de frais et charges de 5 %).
• BOFiP-Impôts, BOI-IS-BASE-10-10 (régime fiscal des sociétés mères et filiales).
• impots.gouv.fr, Impôt sur la fortune immobilière : seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier et imposition des parts de sociétés pour la fraction représentative de biens immobiliers.
• Code civil, articles 1832 (définition de la société), 1857 et 1858 (responsabilité des associés des sociétés civiles).

Cet article est publié à titre informatif et pédagogique. Les simulations sont indicatives et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les règles applicables dépendent de la situation des sociétés et de leurs associés. Tout montage associant une SASU et une SCI doit être validé avec un professionnel compétent.